【弁護士監修】借地・底地のトラブルの元？更新料・承諾料を払ってもらうには
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底地をお持ちの地主さんにとって、更新料や承諾料は、毎月の地代と並んで大切な収入源となっていることもあるでしょう。
しかし、更新料・承諾料は、借地人さんにとっては「臨時の出費」ですし、借地人さん側の相続で持ち主が変わっていた場合には「予想外の出費」となることもあります。また、金額も月々の地代に比べると大きいため、スムーズに支払ってもらえなかったり、支払いをめぐってトラブルに発展してしまったりすることもあるのです。
そこで今回は、借地・底地の更新料・承諾料とはどういった性質のものなのか、そして、どうすれば円満に支払ってもらえるのかを考えてみたいと思います。
底地・借地の「更新料」「承諾料」とは何なのか
借地の契約期間が満了して更新する時に支払うのが更新料で、建て替えや増改築、借地権を第三者に売却する時に支払うのが承諾料です。
更新料や承諾料には、安価になりがちな地代を補填する、地主さんが更新・承諾してくれることに対して謝意を示す、などといった意味合いがあります。
人の土地を貸りて住んでいるわけですから、古くは、更新料や承諾料は地主さんにとっても借地人さんにとっても「払うのが当たり前」でした。しかし、近年は多様な考え方が出てきています。時代の流れとともに地主さんと借地人さんの関係性が変化したという背景がありますし、更新料の支払いをめぐる裁判で「払わなくてもよい」という判決が出されたことも要因の1つです。
更新料・承諾料を支払うことは、法律上の義務ではない
更新料や承諾料を支払うことは、実は、借地人さんにとっての義務ではありません。法律に規定されている借地契約の内容は、「賃料」を対価として借地人さんに土地を貸す、というもの。貸す土地とその賃料をきちんと定めていなければ、借地の契約は法的には成立しませんが、更新料・承諾料についてはこの限りではないのです。
しかし、だからといって更新料・承諾料を支払ってもらえないわけではありません。地主さんと借地人さんの間で、更新料や承諾料の支払いを契約時に合意していた場合、地主さんにはこれらを請求する正当な権利があります。
更新料・承諾料をきちんと支払ってもらう可能性をあげるには契約書に「特約」が必要
更新料や承諾料を払うという借地人さんの合意があったことを示すには、「払うと言っていた」などの口約束レベルでは不十分です。基本的に、契約書にその旨を残しておかなければなりません。更新料・承諾料の支払いについて定めることは契約成立に必須の条件ではないため、「特約」という形で定めます。
必ず具体的な金額を記載しよう
更新料・承諾料特約を設定する際には、ただ「支払う」ということだけではなく、具体的な金額、または金額を算定する方法をきちんと記載しておく必要があります。金額を明記していなければ、「10万円」払うつもりなのか「100万円」払うつもりなのか、はっきりしません。つまり、本当に双方の合意があったとは言えないからです。
「これまで払ってくれていた」では通用しないことも
何十年も前から契約が続いている借地で、前回の更新時も、前々回の更新時にも更新料のやりとりがあったという場合「更新料を支払うという暗黙の了解があった」と考える地主さんもいるでしょう。
しかし、必ずしもその主張が認められるとは限りません。例えば借地人さんに「これまでは、法律上の義務だと思っていたから支払っていた。義務ではないと知ったから、もう支払いたくない」と言われてしまったら、それは「合意のもと」で支払っていた、とは言えなくなってしまいます。
更新料・承諾料を払ってもらえなかったらどうしたらいい？
契約書で更新料・承諾料の取り決めをしているのに払ってもらえない、となれば、借地人さんは果たすべき義務を放棄している状態です。法的な手段に訴えるなどしても、地主さんの主張が認められる可能性は高いでしょう。
しかし、トラブルになるケースで圧倒的に多いのは、「これまで払ってもらえていた更新料を払わないと言われた。更新料について契約書には明記していない」といったものです。かつては、更新料を払うのは当たり前のことであったため、わざわざ契約書に書く必要などなかったからです。
このような時はどう対応すべきか、まずは借地人さんの状況を考えてみましょう。
更新料・承諾料を払わない借地人さん側の事情
借地人さん側にもさまざまな事情があります。「義務ではないから一切払いたくない」という借地人さんがいるのも事実ですが、一方、「できれば払っておきたい」と思う人もいます。多くの借地人さんにとって更新料は「地主さんと良い関係を築くための安心料」です。住み慣れた土地で気持ちよく暮らし続けるためにも、更新料・承諾料を払いたい、と心の底では思っている借地人さんも少なくはないのです。
しかし、そこで問題になるのが更新料・承諾料の負担の重さです。更新料の場合、周辺の相場か、もしくは、更地価格×借地権割合×5〜10％という計算式で求めます。一例として、更地価格4,000万円、借地権割合6割の土地であれば、4,000万円×0.6×0.1＝240万円となります。それだけのまとまった金額を用意するのは、ほとんどの借地人さんにとって簡単ではありません。
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そこで、更新料や承諾料を払ってもらうには、借地人さん側の負担を軽減する方向で調整するのがスムーズだと思われます。
地代に上乗せする
更新料・承諾料として支払ってもらうことが困難なら、そのぶんを地代に上乗せする方法があります。例えば、更新料が150万円だった場合、これを旧法の借地の契約期間20年で割ると年間7.5万円になり、さらに12ヶ月で割ると6,250円となります。この程度の増額であれば、払えないことはないはずです。
なお、他の借地よりもかなり安い地代しか受け取っていないような借地では、地代の値上げを検討している地主さんも多いかと思います。そのような場合、更新料のかわりに地代を値上げするというのは、交渉の良い糸口にもなります。
借地人さんに払ってもらえそうな現実的な金額や分割払いを提案する
周辺の相場にこだわらず、思い切って金額を下げて提示する、また、分割払いにするのも1つの方法です。トラブルになったあげく、1円も払ってもらえないよりはずっと良いでしょう。
更新料を払ってもらえない借地はどうなる？
契約書に定めた更新料を払ってもらえない場合は、そのことを理由に借地の返還を要求できる可能性があります。地主さんと借地人さんの間の信頼関係を破壊するような事情があった時には、借地契約を解除することが判例上認められているからです。
もちろん、更新料を支払わないことが「信頼関係を破壊する」に十分であるかの検討は必要ですので、借地権の解除が100％できるとは限りません。ただ、更新料の支払いをわざわざ特約で定めていた借地契約であれば、更新料の支払いは、契約の大切な要素であったと見なされる可能性も高いのです。
一方、契約書に定めのない更新料であれば、支払ってもらえなくとも借地契約は存続します。ただし、その場合は「法定更新（自動更新）」という形になります。
知っておきたい「合意更新」と「法定更新（自動更新）」
更新には「合意更新」と「法定更新」の2種類があります。次回の契約について、地主さんと借地人さんが話し合う・書面をとりかわすなどして「この条件で更新しましょう」となったら、それは「合意更新」です。
契約終了のタイミングを忘れていて特に話をしなかった、条件の折り合いがつかず合意に達しなかった、という場合は自動的に更新される「法定更新」となります。
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法定更新の最大のデメリットは「後のトラブルの火種になる」こと
「法定更新」となっても、実は、借地人さんが土地を使い続けるのにさして大きな問題はありません。そのため、法定更新になってもかまわないから更新料は払わない、と考える借地人さんもいるようです。
ですが、「払ってもらえなかった」「払えと言われたのに払わなかった」というのは、どちらも良い気持ちのするものではありません。更新料をきっかけに、地主さんと借地人さんの関係がギクシャクしかねないのです。そして、その後の新たなトラブルの火種となってしまうこともあります。
裁判沙汰になってしまったら、勝ち負けに関わりなくダメージが大きい
地主さん・借地人さん間のトラブルは最終的に裁判所に判断を仰ぐことになるケースも多いのですが、これは大きな負担になります。
例えば、更新料を支払わない借地人さんに地主さんが地代の値上げを提示し、借地人さんが応じなかったとします。これまでの地代がかなり安く設定されていたとしたら、それをきっかけに、地主さんが地代の値上げを求めて裁判に訴えることも十分ありえます。
そうなれば、借地人さんは弁護士を雇って応じるという手間と費用が発生します。地主さんも借地人さんも平日の日中に裁判所に出向かねばならず、その負担は小さくはありません。さらに、裁判に決着がついたあとも借地人さんと地主さんの関係は続くわけですから、勝っても負けても後味が悪いものです。
そして、借地権の更新時期が来たということは、借地の上にある建物もそれなりに老朽化しており、近いうちに建て替えが必要になる可能性が高いということです。更新料をめぐって関係が悪化していれば、地主さんが建て替えをすんなりと承諾するはずはありません。今度は、建て替えの承諾を得るために、借地人さん側が裁判所に訴えるなどの多大な手間が発生します。
このように、地主さんと借地人さんの人間関係がこじれてしまうと、双方にとって非常に面倒な事態が続くことになってしまうのです。
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底地の収益性を高めるには「更新」のタイミングでぜひ見直しを
更新料や承諾料の支払いで揉めないためには、契約書に更新料・承諾料特約を盛り込むことが必要です。そして、これを行うチャンスが借地契約を更新する時です。さらに、更新時には旧法のもとで契約していた借地を、新法へ切り替えられる可能性もあります。
いずれも、借地人さんの同意が必要不可欠なので一筋縄では行かないかもしれませんが、まずは交渉を試みなければ始まりません。底地の収益性を高めたいのなら、更新のタイミングは絶好の機会なのです。
借地・底地の更新時期を意識しよう
「法定更新」という制度があるため、借地契約の満了日を特に意識していない、または、はっきりしない、という借地も存在します。特に、戦前からの借地では、借地契約書を交わしておらず、当初の契約当事者も死亡しているため、現在の地主さん・借地人さんともに契約当時の状況をきちんと把握できていないことも珍しくありません。
このような状態では、契約を見直すこともできませんし、収益性を高めることも困難です。現状を整理して適切な対処法を考えるためにも、底地に詳しい専門家の手を借りるのも1つの方法でしょう。
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