地代とは

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム担当の野呂です。

地主さんと借地人さんとの間で起こりやすい、地代（じだい）のトラブル。
当社としては、少しでも地代を値上げしたいと考える地主さんの気持ちも、安い地代のまま住み続けたいと考える借地人さんの気持ちも両方理解できるのですが、実は地代の額には地域差や固定資産税の額などが大きく影響しています。

今回は、地代の定義と算出方法についてご説明いたします。

地代の支払い方法、今と昔

昭和40年代くらいまでは、地主さんの家の近所に借地人さんが住んでいる例がほとんどでした。地主さんが毎月借地人さんの元を訪ねて集金したり、借地人さんが地主さん宅に支払いに行ったりしながら、地代のやり取りを通して地主さんと借地人さんとの間には交流がありました。
直接顔を合わせる親密な間柄だったので、「地価が上がってきたので、地代を値上げさせてほしい」という地主さんのお願いを、借地人さんは無碍にすることができない傾向にありました。

ところが、支払い方法を銀行振込みや口座引き落としにしたことで、地主さんと借地人さんとの関係は疎遠になってしまいました。
地主さんにとっては地代を値上げしたいと思っても、借地人さんに伝える手段が少ないため、なかなか言い出すことができません。
借地人さんに地代値上げを伝えることができたとしても、普段何のやり取りもないのにたまに連絡があったら「地代の値上げ」というのでは、借地人さんが抵抗を感じるのは当たり前かもしれません。

今日における地代の値上げ交渉に困難がつきまとうのは、このような時代背景が考えられます。

地代の定義と決め方

地代（じだい）とは、地主さんに借地人さんが土地の使用料として毎月支払う賃料のこと。地代の金額は地主さんによって決められますが、地主さんが毎年支払っている固定資産税・都市計画税の額の3〜4倍がおおよその基準です。しかし実態として、固定資産税・都市計画税の5～6倍程度のケースが多いようです。

その他、下記の4つの方法で算出することもあります。

地代を算出する4つの方法

1．スライド法

現在の賃料に、その後の経済変動による修正率を乗じる方法で、修正率はその土地の価格の上昇率、物価上昇率、固定資産税の上昇率などを考慮に入れて算出します。
しかし、当初の地代が安く設定されている場合、たとえば固定資産税の3倍以下になっているような場合は、いつまでもその安い地代がついて回るので、合理的な方法とはいえません。

2．賃料差額配分法

不動産価値を踏まえた適正な賃料と現在の賃料との差額を算出し、差額のうち賃借人（借地人）が負担すべき金額を加えて新しい家賃（地代）を決めます。

3．利回り法

日本の底地価格に適正利潤率を掛け、それに公租公課などの税金管理料を加算する方式で、土地管理費は固定資産税の20%を目安とするケースが多く用いられます。
また、適正利潤率は、住民用敷地は5%（民事法定利率）、店舗用敷地は6%（商事法定利率）というのが一つの目安となっています。

4．賃貸事例比較法

近くにある同じような物件の地代事例を集めて相場の金額を算出し、個別の事情を加味して地代を決めます。

都市部と地方で異なる地代の基準額

地代の基準額は、都市部と地方で異なります。
例えば、土地20坪の単価の場合は次のようになります。

首都圏の場合

● 住宅地でおよそ18,000円程度（うち固定資産税・都市計画税で3,000円）
● 借家（築20年）でおよそ15万円程度（うち固定資産税・都市計画税で15,000円）

地方の場合

● 東京都下や横浜市の場合、住宅地でおよそ14,000円程度（うち固定資産税・都市計画税で2,000円）
● 商業地やビジネス街だと、さらに坪単価が2,000円上がる
● 東京都下や横浜市の住宅地の坪単価よりさらに300円ほど下がる

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