底地整理について

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム担当の野呂です。

底地・借地は、土地の所有者（底地＝地主さん）と利用者（借地＝借地人さん）が異なっている状態です。これは地主さんは借地人さんの、借地人さんは地主さんの意見を聞かずに勝手に土地を処分できないという側面もあります。そのため、底地も借地も、資産価値は低いと評価されることが多く、売却しようとすると、評価額よりもさらに安い金額で売らざるを得ないのが現状です。

今回は、底地整理について、詳しく解説していきます。

底地整理とは

「底地を整理する」とは分かりやすく言いかえると、底地（貸地）・借地関係を解消し、地主さんまたは借地人さんが100％自分の土地として使える状態にすることです。土地の貸し借りをやめれば、普通の不動産物件として売買が可能なので、土地の資産価値も換金性も一気に高まります。

底地整理の具体的な方法は次の4つです。

（1）地主さんが底地を借地人さんに売却する

地主さんが底地の所有権を借地人さんに売却し、完全に借地人さんの所有土地とする方法です。借地人さんにとっては、家や建物の建替えや土地の売却が自由にできるようになります。

（2）地主さんが借地人さんから借地権を購入する

地主さんが借地人さんから借地権を購入し、借地人さんから土地を返してもらいます。借地人さんは借地権を売却したら、それまで借地の上に建てていた家や建物を壊すか、地主さんに家や建物をセットで買い取ってもらって退去します。

（3）地主さんと借地人さんが協力して更地にし、第三者に売却する

地主さんも借地人さんも土地を必要としない場合、底地（借地人さんにとっては借地）を更地にして、第三者に売却するという方法です。地主さんも借地人さんも、売却代金を得られるというメリットがあります。

（4）借地権と底地の一部交換によって土地を分割し、完全に所有権化する

底地の半分を借地人さんに買い取ってもらう代わりに、借地の半分を返してもらう方法です。底地権と借地権の権利割合に基づいて土地を分割することで、それぞれ地主さんと借地人さんが単独で所有する土地にします。

底地整理の主役は地主さんと借地人さん

底地整理は、地主さん、借地人さんの問題を解決したいという思いから始まります。

何のトラブルも起きていない状態が長く続いているとき、地主さんも借地人さんも、底地・借地に関しては特に不便も感じていないかもしれません。
しかし、地主さんにしても、いずれ相続が起これば、遺産相続や相続税などの問題が顕在化してくるでしょう。一方で、借地人さんにしても、「地価や家賃に比べて割安だ」と思って30年間地代を払い続けていたら、実は十分に底地を買えるだけの大金を支払っているという事実に気づくことでしょう。

底地を整理したいと思っても、地主さん、借地人さん双方に事情があるので、簡単に解決できないかもしれません。「問題が起きていない今のうちに解決しよう」と考え方を変えることで、底地・借地関係を解消へと導くことができます。

底地でお悩みのときは「ニーズ・プラス」にお任せください！！

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。
お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。
弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。

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