土地購入にかかる税金の節税方法

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム編集部です。

資産としての土地。先祖代々受け継いだ大切な土地や、将来の運用などを見据えて購入した土地もあるでしょう。

購入した土地の場合は、特例に該当すれば軽減措置があり、節税ができます。このとき気をつけなければならないのは、軽減措置は自動的には適用されず、申請をしないといけない場合があるということです。

また、もともと所有していた土地に関しても、用途が変われば軽減措置が適用されることもあるので、このポイントを覚えておくといいでしょう。

今回は土地を購入した際と、その維持のためにかかる税金に焦点をあてて解説していきます。

土地購入にかかる税金の種類

土地購入の際にかかる税金には「不動産取得税」というものがあります。その他に、土地を所有している間は継続して「固定資産税」がかかり、該当する土地が市街化区域にあると「都市計画税」も課税されます。

ちなみに、土地は消費するもではないので「消費税」はかかりません。

不動産取得税、固定資産税、都市計画税の算出に使われるのは、固定資産税課税標準額（以下、課税標準額）です。課税標準額は、基本的には固定資産税評価額（以下、評価額）と同額ですが、ある条件を満たすと、評価額から控除され、課税標準額が下がる仕組みとなっています。

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している限り継続的に支払う税金で、1月1日時点で所有しているものに毎年課せられます。

それぞれの税額は下記の数式を用いて算出します。

固定資産税＝課税標準額×1.4%（※）

都市計画税＝課税標準額×0.3%（※）

※パーセンテージは制限税率で、あくまで上限の数値です。市町村によってこの数値は異なります。

税の算出に使う評価額は、建物がない状態の土地（更地）は減額されませんが、宅地の場合は軽減措置があります。

宅地とは、建物の敷地のことで、事業用地か住宅用地かは関係なく、庭や駐車場も含まれます。

固定資産税は、約60坪（200㎡）までの小規模住宅用地は1/6、それを超える広さでも1/3に評価額が軽減されます。

都市計画税は、小規模住宅用地だと1/3、それ以上の面積だと2/3に軽減されます。これらの軽減措置は建設中のものには原則として適用されませんが、建て替えの場合は一定の要件を満たせば適用されます。

ただし、いずれの場合も申告をしないと軽減されないので、申告忘れにはくれぐれも気をつけましょう。

先祖代々の土地を守りたいけれど、住宅用地として使う予定がない、もしくは土地購入したものの使う予定がなくなった場合、土地のままで所有していると、税金ばかり取られてしまいます。

そこでマンション・アパートなどの賃貸物件を建てたとします。その場合、土地の広さを戸数で割って、1戸あたりが200㎡までなら小規模住宅用地として見なされるので、節税につながります。

また、土地の固定資産税や都市計画税が安くなるだけでなく、賃料の収益から税金を支払え、収入にもなります。

全面を駐車場にしてしまうと、土地の固定資産税の軽減措置はありませんが、駐車場代としての収入になるので、税金の支払いにもあてられるでしょう。

不動産取得税は、土地や建物を購入するか譲り受けるなどして取得した際に一度だけかかる税金です。

税額は下記の数式を用いて算出します。

税額＝固定資産税評価額×4%（土地・住宅は平成33年3月31日までは3％）

宅地の場合は軽減措置があり、すでに建物があるか、3年以内に建設予定があれば、土地の評価額の1/2もしくは45,000円の額の大きい方が控除されます。

賃貸用のアパート・マンションも軽減の対象となります。店舗を兼ねた住宅も条件次第で軽減できることがあるので、見逃さないようにしましょう。

ここで注意しなければならないのは、宅地の評価額が1/2となるのは平成33年3月31日までの特例であることです。

税金はその時によって違う特例があり、申請しないと適用されないので、購入前に専門家に相談しておくと安心です。

不動産を登記後、半年から1年経つと、何もしなくても納税通知書が送られてきます。宅地を購入したのに、うっかり申請を忘れていて、支払い額に驚く方もいらっしゃるかもしれません。すぐに都道府県の税事務所に問い合わせれば、軽減措置が受けられることが多いので、慌てずに連絡してみてください。

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