底地に抵当権がかけられていたら…

相続コンサルタント会社　ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

借地人さんが土地（底地）を買う際、お金を銀行から借りるとします。融資を受けるための申請書には、「借地人が底地を買う際、債権者である金融機関は、債務者である借地人の購入予定の底地と建物を差し押さえる」という特記事項が書かれています。もしくは、銀行から説明があるかもしれません。土地や建物は換金できるので、銀行は、ローンの返済が滞るのを避ける目的で「抵当権」を設定します。

では、底地に抵当権が設定されているケースとは、どのような事態なのでしょうか。

そもそも抵当権とは

抵当権（ていとうけん）とは、お金を借りるときに、万が一返済できない事情ができたら、融資先の銀行などが借主（債務者）の土地や建物を差し押さえることができる権利です。

抵当権という言葉は、金融機関とのやり取りの中で聞かれますが、次のようなシチュエーションで聞くことがほとんどではないでしょうか。

借地人Aさん「今まで借りていた土地を買おうと思っているのですが、現金を用意するのがちょっと厳しくて…」
銀行「それでしたら、住宅ローンを組んでいただけますよ」
借地人Aさん「ではそれでお願いします」
銀行「かしこまりました。では、購入する土地に抵当権を設定しますね」
借地人Aさん「…抵当権ですか」
銀行「はい。将来お客様が万が一入院したり、死亡したりといった場合に、ローン返済ができなくなったとします。その場合は、土地を差し押さえますよ、ということです」
借地人Aさん「ではもし、私の土地が差し押さえられたらどうなるのでしょう？」
銀行「私どもが裁判所に“この土地を差し押さえました”と申し出ます。裁判所は、差し押さえた土地を競売にかけて、もし売却できたら代金をローンの返済額に充てます」

このように、住宅ローンを組んで底地を買うときに抵当権を設定するケースがあります。しかし、「土地を相続したら、既に抵当権が設定されていた」ということもあるようです。

では、次の段落で詳しく説明しましょう。

底地に抵当権が設定されているケースとは

底地に何らかの抵当権が設定されていることは、実はさほど多くありません。私たちニーズ・プラスのような底地の専門家に「お客様の土地には抵当権が設定されていますよ」と指摘された場合、次の2つのケースが考えられます。

（1）銀行など金融機関が設定したケース

銀行から何かしらの借り入れをしたときの共同担保として、または相続税支払いなどのために、銀行など金融機関からお金を借り入れた場合、融資先である金融機関が設定するケースです。先ほどの段落「そもそも抵当権とは」で紹介したケースは、この例に当てはまります。

（2）国税局が設定したケース

相続税が発生したとき、相続人が一括で納税できず、やむを得ず延納となってしまった場合に設定されることが多いようです。

抵当権は取り消せるのか？

住宅ローンを完済した、または相続税を完納したら、抵当権は自動的に消えると思われるかもしれません。しかし、権利を付与する手続きを取ったら、権利を消滅させる手続きを取ることも必要です。底地を自分の所有する土地にできたとしても、抵当権はずっと残り続けるからです。
抵当権には、「抵当権抹消手続き」というものがあります。お住まいの最寄り地域にある法務局と、抵当権を設定した業者、つまり銀行に出向いて「住宅ローンを完済した」あるいは「延納していた相続税を完納した」ことを伝えて、抵当権抹消手続きを取りましょう。

借地人さんは底地を買うとき、底地に抵当権が付与されていないかどうかを必ず確認しましょう。

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