「登記識別情報」とは

相続コンサルタント会社　ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

地主さんが相続などで土地の登記名義人を変更したとき、法務局から「登記識別情報通知」という紙が送られてきます。その書類は、ひと昔前でいうところの「権利証」にあたり、非常に重要なものです。万が一紛失や、盗難に遭った場合は、第三者に悪用される可能性もあるので、厳重な管理が必要とされます。

今回は、そんな「登記識別情報」の基礎的な知識について、ご説明いたします。

登記識別情報とは

登記が完了したときに、登記名義人に交付される書類が「登記済証」で、俗に言う「権利証」というもの。
2005（平成17）年に改正された不動産登記法で、これ以降に発行された登記済証は「登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）」というアルファベットと数字を組み合わせた12桁のコードになりました。これが記載された書類を「登記識別情報通知」といいます。

登記識別情報は、登記簿に登記名義人として記載がある人に対して発行されます。

登記識別情報の管理に不安があるときは

登記識別情報は、金融機関でお金を引き出すときなどに求められる暗証番号を長くしたようなものです。これさえ知っていれば、簡単に土地の登記ができてしまうので、登記識別情報を他人に知られると悪用されてしまう恐れがあります。

そこで、登記識別情報の管理に不安がある場合は、登記の際に法務局に対して「登記識別情報の通知を希望しない旨」を申し出ます。登記識別情報の通知を拒否した人に対して、法務局は登記識別情報を通知することはありません。

なお、登記識別情報の通知を希望しない旨を申し出る際、申請書類に登記識別情報を記入する必要はありません。

登記に必要なものとは

不動産の売買取引の際には、登記済証、実印、印鑑証明書、固定資産評価証明書※の4点が必要です。固定資産評価証明書は各自治体の固定資産税課で取得が可能です。

※固定資産評価証明書（こていしさんひょうかしょうめいしょ）：各自治体の固定資産課税台帳に登録されている、土地や建物などの固定資産の物件価値（固定資産評価額）を証明する文書。

なぜ登記済証の提示が必要なのか

登記簿に所有者として記載されていて、登記の際に法務局の窓口で実印と印鑑証明書で本人確認をするために、別途「登記済証」の持参を求められますが、これには理由があります。

登記簿は、「この土地はこの人が所有している」という事実を確認できる書類にすぎず、登記を申請した人と登記簿に記載されている人が、必ずしも同一人物というわけではありません。また、土地の売買時などに実印と印鑑証明書を持っていても、本当に所有者本人の意思で土地や建物を売却したりお金を借りたりしようとしているのか、法務局としては確認はできません。

そもそも登記済証は登記名義人のみ所有している書類で、最初の登記の際に登記済証を発行すると、万が一紛失しても再発行されることはありません。登記の際に登記済証を法務局に持参することで、法務局は所有者本人の意思で所有権の移転を行おうとしていると確認できるのです。

不動産は、頻繁に売買するものでも相続するものでもありません。2005（平成17）年の法改正前であれば、登記済証が発行されているので、登記名義人の変更が予想されるのであれば、登記済証の保管場所を確認してみましょう。

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