底地権について

相続コンサルタント会社　ニーズ・プラスの野呂です。

地主さんが所有する土地であるにもかかわらず、地主さんが利用できない土地を「底地」と言います。
底地には「底地権」（そこちけん）という権利があることをご存知でしょうか。借地権が発生すると、底地権がある土地には、借地権も存在しているため、借地権とも密接な関係があります。

今回は底地権と、借地権との関わりについてご説明いたします。

底地権とは？

土地を誰にも貸さず、更地の状態で所有していれば、地主さんは自由にその土地を使えます。土地を人に貸し出すと、借りた側（借地人さん）には借地権となり、貸した側（地主さん）には底地権となります。

底地権は、言い換えるなら「利用権のない所有権」といったところでしょうか。更地で所有している状態とは異なり、地主さんは自分の土地であるにもかかわらず、自由に使うことができないからです。

底地権と借地権の関係

底地権も、土地賃貸借契約が締結されたり、地上権（※）が設定されたりしたときに発生する権利です。このような土地は、ひとつの土地に対して、地主さんと借地人さんの権利が存在する、複雑な権利関係の土地といえます。

底地権と借地権は、いわゆる「コーヒーカップとソーサー」に例えることができます。カップとソーサーは基本的に、一組セットのものです。

理由は、底地権と借地権の特性にあります。
底地権は借地権が既に発生していること、土地を自由に利用できないなどの特性があります。一方借地権には、借地を利用する上で更新料や建替承諾料を支払う、建物の建て替えを行うとき、必ず地主さんに了承を得るなどの特性があります。底地権と借地権を別々に売却しようとすると、それぞれの制約によって市場価値や担保価値が下がってしまうのです。
ただし、底地権を評価する際は、借地人さんより定期的に受け取る地代と、更新料や建替承諾料などを不定期に得られること、借地権が消滅した場合、再び地主さんのもとに土地が返ってくるといった、底地のメリットを考慮します。

底地権と借地権は、セットで売却に出す方が、高値がつくのも事実です（「底借同時売却（そこしゃくどうじばいきゃく）」）。

※地上権とは、建物や塀、竹木を所有することを目的とする権利（民法265条〜269条の2）。

コミュニケーションを取り、スムーズな問題解決を

地主さんには「先祖から受け継いできた土地を子供に継がせるためにも、大切にしなければ」という想いが、借地人さんには「底地の上に家を建てて住んでいる。だから借地は自分のものだ」という想いがあります。
本来、借地契約は地主さんと借地人さんの信頼の上に成り立っているもの。問題解決を急ぐあまり、それぞれの抱く想いから言い分を主張してばかりでは、かえって問題解決への道のりを遠ざけてしまいかねません。

底地の売却や借地権の買い戻しなど、底地整理のためには、普段のコミュニケーションの積み重ねが大切です。地主さんと借地人さんが良好な信頼関係を築くことで、底地問題を円満に解決へと導くことでしょう。

底地でお悩みのときは「ニーズ・プラス」にお任せください！！

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。
お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。
弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。

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