底地を売買するときの税金の相場

相続コンサルタント会社　ニーズ・プラスのコラム担当野呂です。

底地を売買するときにかかる税金の種類には、売却時にかかる「譲渡所得税」、建物がある場合は「不動産取得税」、底地購入後に発生する「固定資産税」などがあります。

今回は、底地を売却する際にかかる税金の相場について、ご説明いたします。

そもそも、底地の売却方法にはどんなものがあるのか

底地を売却したいと考えたとき、最も多いのが「地主さんと借地人さんが直接話し合い、借地人さんに直接底地を購入してもらう」という方法です。他にも、「底借交換」や「底借同時売却」などいろいろあるので、詳しく見ていきましょう。

直接借地人さんと交渉する

やはり、底地を購入してくれるのは借地人さんです。それは、借地人さんは底地を購入すると、完全に自分のものにしてしまえるうえ、地主さんの許可なく建物を建て替えたり、土地を売ったりできるようになるためです。

底借交換

借地人さんが地主さんに、一部土地を返してもらう代わりに、借地人さんが一部土地を取得する方法です。借地（地主さんから見たら底地）の面積が、借地のある地域の標準的な宅地規模より広い場合、底地と借地権の権利割合に基づいて土地を2分割して、単独名義の土地を2つ設けます。土地を分割するときは、土地と道路がどの程度接しているかなどを考慮します。

底借同時売却

底借同時売却（そこしゃくどうじばいきゃく）は、底地と借地権を同時に売却することです。底借同時売却の「底」は底地、「借」は借地権を指します。この場合、底地と借地、別々に売却するよりも高く売却することができます。
第三者に売却
上記の方法すべて困難な場合、第三者へ売却することも可能です。その場合、複数の土地をまとめて売却できるなどのメリットがあります。

底地売却時の税金の相場を決めるとき

底地を売却したとき、地主さんは「譲渡所得」を得ます。そのうち、20％に相当する額の譲渡所得税を納税しなければいけません。この他、売るためにかかった測量費用などを経費として考えます。
売却時にかかる税金の相場を算出する際、参考になるのが「公示価格」とよばれるもの。公示価格とは、地価公示法に基づいて国土交通省が決めている全国の土地価格の基準値で、不動産売買時においてよく使われる基準価格です。
都市部と地方では「公示価格」が異なるので、ここで具体的に「税金の相場は全国的にこれくらいです」と金額を挙げることはできません。

参考記事：土地売却にかかる税金の話

底地売却金額の算出方法

底地売却時の費用の算出には、相続税評価額（路線価）の割合と、実勢価格※を勘案して決めています。
相続税評価額（路線価）とは、本来相続税を算出するために設定されている指標ですが、底地を売却する際の権利の割合としても使われています。

※実勢価格（じっせいかかく）：実際に売買取引が成立する価格のこと。

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